Expediente de Dominio del 203 LH y otros aspectos de la reforma hipotecaria de 2015

Expediente de Dominio del 203 LH y otros aspectos de la reforma hipotecaria de 2015

Esta entrada continúa a la anterior y recoge la segunda parte de la reunión celebrada entre Notarios y Registradores en la sede granadina del Colegio Notarial de Andalucía, el pasado 30 de noviembre de 2015.

Continuó el análisis de las dudas de los operadores jurídicos en la interpretación de la nueva normativa vigente estando previstos cuatro temas fundamentales de estudio:

  1. Aspectos del Expediente de Dominio del artículo 203 LH.
  2. La georreferenciación de las fincas.
  3. Procedimientos para rectificar la descripción de las fincas registrales al tenor de la nueva redacción de la Ley Hipotecaria.
  4. Coordinación con el Catastro.

Antes de comenzar la exposición, se comentó por alguno de los asistentes una recentísima Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, aún pendiente de publicación en el Boletín Oficial del Estado, de fecha 19 de noviembre de 2015, que, aunque se refiere a un supuesto de hecho que se resuelve conforme a la normativa anteriormente vigente, obiter dicta se pronuncia sobre algunas de las cuestiones que están hoy de actualidad, a la espera de un criterio firme, aún no emitido por el Centro Directivo.

La cuestión comentada fue si el lapso de un año entre títulos públicos que exige el artículo 205 LH debe existir entre títulos materiales o formales; la mencionada resolución:

  • Entiende que el tiempo ha de transcurrir entre los títulos materiales.
  • Admite la sentencia declarativa como antetítulo, y...
  • También admite el acta de notoriedad para acreditar la existencia del título previo adquisitivo y su fecha, punto que suscitó mucho debate, pero en general se puso de relieve el caso concreto para el que había sido dictada la resolución, pues a primera vista parece claro que admitir este acta chocaría con las nuevas exigencias del art. 205 LH que habla de dos títulos públicos, uno adquisitivo (no un acta que acredite que existe -por notoriedad- un título adquisitivo) y el otro traslativo, tal y como se analizó en la reunión precedente.

Seguidamente se prosiguió el estudio del Expediente de Dominio del artículo 203 L.H., que había quedado inconcluso en la sesión anterior. Los aspectos que se trataron fueron los que se ven a continuación:

El inicio del Expediente de dominio

La literalidad del artículo 203 se refiere a que puede iniciar el expediente el titular dominical. Se planteó entonces si podría iniciar este expediente un condueño, lo que se admitió mayoritariamente con algunas precisiones: 

  • Puede iniciar el expediente un condueño, pero solicitando la inmatriculación de una parte indivisa, por el principio de rogación y porque no pueden inscribirse derechos (se entiende que los derechos de los otros condueños que no han iniciado el expediente) contra la voluntad de sus titulares; quien solicite la inmatriculación, en este caso, debe identificar a los cotitulares así como a los colindantes.
  • Se apuntó que podría iniciar este expediente el titular dominical, ex art. 203.1, regla segunda LH; y, puesto que puede solicitar la inscripción el titular de un derecho real impuesto sobre una finca no inscrita, ex art. 203.2 LH, debe admitirse que un cotitular del derecho de propiedad solicite la inmatriculación.
  • Respecto a qué se inmatricula, se recordó que al Registro de la Propiedad acceden y se inmatriculan fincas y, sobre ellas recaen los derechos (en este caso, solo figurará inscrito el derecho del condómino solicitante).

La solicitud de certificación

Según el artículo 203.1, regla tercera, al Registro de la Propiedad hay que pedir una certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro. Aquí se apuntó que se debe solicitar al Registro que certifique:

  • Si la finca está o no inscrita, así como...
  • Quiénes son los titulares registrales de las fincas colindantes, lo cual sería preceptivo, y quiénes son los titulares catastrales, lo cual sería conveniente para el buen fin del procedimiento, para que se puedan realizarse las notificaciones pertinentes. Este extremo a solicitar del Registro se desprende del 203.1, regla quinta in fine.

Notificaciones o citaciones notariales. Forma y contenido de las mismas

Otro aspecto interesante se refiere a la práctica por el Notario de las correspondientes notificaciones a los interesados para que puedan conocer la tramitación del procedimiento y ejercer los derechos que les asistan, pero se planteó si había que practicar notificaciones personales o bastaba el correo certificado con acuse de recibo, así como si podrían realizarse a través de algún compañero competente en el domicilio del interesado, vía auxilio notarial. Algún interviniente puso de manifiesto que lo que procede es:

  • La citación, cuando se trata de trasladar al interesado la noticia, para que si quiere comparezca.
  • La notificación, cuando se trata de trasladar al interesado la noticia, porque la comparecencia es preceptiva.

Desde la óptica registral la cuestión estaba bastante clara, al remitirse la normativa a la legislación notarial, debiendo compensarse el rigor exigido a la comunicación con el de la contestación. Pero desde el punto de vista notarial se puso de manifiesto cómo precisamente en sede de procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se establece la contestación de los interesados como obligatoria ante el Notario que tramita el expediente. En este caso se pretende que no se frustre el expediente así como evitar al mismo tiempo que se prive al notificado de su derecho a contestar sin coste. La mayoría opinaba, en este punto, que podría realizarse la notificación vía auxilio notarial.

En lo tocante al contenido de la notificación, se expuso que debe informar del deber del notificado de contestar en el distrito del Notario notificante que solicita el auxilio, ofreciendo la posibilidad de contestar ante el compañero que materialmente realice la notificación, dentro del plazo reglamentario.

Por otro interviniente se recordó que cabría el correo certificado con acuse de recibo como medio para realizar la notificación por cuanto lo permite claramente el Reglamento Notarial. No hay peligro de que el interesado quede privado así del derecho a contestar: existe un plazo de un mes -de que habla la regla sexta- y se refiere a la posibilidad de hacer alegaciones. Hay numerosas resoluciones que admiten este medio de notificación.

En resumen, la ley remite al reglamento notarial, por lo que el Notario puede optar entre notificar, incluso vía auxilio notarial, y el notificado tendrá la posibilidad de contestar en el seno de la propia notificación en plazo reglamentario y gratuitamente, o utilizar el correo certificado con acuse de recibo, disponiendo del plazo del mes que establece la regla sexta para realizar alegaciones. En casos complicados, con muchos colindantes, el correo puede ser una fórmula que ahorre tiempo, si bien la notificación personal siempre asegura mejor los derechos de los interesados.

Efectos de la anotación preventiva; cierre registral y notarial

La anotación preventiva se prevé en el artículo 203.1, regla cuarta, de la LH. En este caso, habría que abrir folio real a la finca que se pretende inmatricular, y el primer asiento sería el de anotación preventiva de estar incoado el procedimiento. Naturalmente que en dicho folio, ahora con constancia del código registral único, se describirá la finca, etc...

La petición de la anotación preventiva debe ser expresa, solicitándose a los efectos de lo dispuesto en el artículo 203 LH.

Asimismo, puede pedirse prórroga de la anotación, por ejemplo, en los casos en que no haya dado tiempo a concluir el Expediente de Dominio en los 90 días, o si hubiese intervenido la Administración, etc.

Volviendo a situarnos -en el seno de un Expediente de Dominio- en sus prolegómenos, se aconsejó por algún interviniente que, antes de empezar con el acta, es conveniente pedir al Registro de la Propiedad una certificación previa, aportando la documentación y datos sobre la finca que obren en poder del promotor o solicitante; acto seguido, el registrador acude a todos los medios a su alcance para saber si existe alguna finca que pueda coincidir; la respuesta del registrador -se subrayó- no podrá ser nunca definitiva, categórica, sino siempre algo así como que “consultados los índices a mi alcance [...] no se encuentra”; también se puede pedir dictamen para que examine exhaustivamente sus archivos.

Otra de las cuestiones que se discutió fue si la anotación preventiva de la que estamos hablando era potestativa y, consecuentemente, si tributaba o no; las posiciones principales fueron dos:

  • La anotación preventiva del art. 203.1, regla tercera, es voluntaria, dada la literalidad de este precepto, que dice “en su caso”, lo cual se interpreta como “en el caso de que se solicite practicarla”; por tanto se trataría de una anotación no ordenada por autoridad judicial y por tanto tributará por AJD. En apoyo de lo anterior se apuntó por otros intervinientes:
    • La anotación preventiva genera una prioridad, luego hay que pedirla y, así, se trata de un derecho rogado.
    • La anotación es potestativa por la literalidad del art. 203.1, regla tercera, y por lo dispuesto en la regla sexta, que reconoce implícitamente el caso de que no se hubiere tomado anotación, al establecer consecuencias jurídicas “si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento”, concretamente, que dicha anotación se convertirá en inscripción definitiva.
    • El acta previa de incoacción del procedimiento tampoco liquida.
  • Otro punto de vista concluía en la no tributación de la anotación preventiva; partía de contemplar ciertos aspectos, también opinables, de la misma, tales como:
    • No tiene contenido o cantidad valuable.
    • Es obligatoria para salvaguardar las resultas del procedimiento.
  • Los intervinientes se centraron a continuación en el cierre registral y notarial y los problemas que plantea para lograr ese efecto de cierre; se observa en el caso de dos procedimientos que se hubieren iniciado:
    • Uno, sin solicitarse anotación preventiva; solo genera un asiento de presentación que tiene su propia vigencia (60 días).
    • Otro, en el que sí se solicita que se practique anotación preventiva.

En ambos casos, durante la vigencia del asiento de presentación y de la anotación no podría iniciarse otro procedimiento de inmatriculación; esta prioridad durará el tiempo del asiento de presentación (60 días) y de la anotación (90, prorrogables).

  • También se puso de manifiesto, desde el ámbito notarial, los estudios que se realizan a nivel del Consejo General del Notariado con la finalidad de implementar un aplicativo que permita evitar la duplicidad de procedimientos inmatriculadores; el punto de partida sería la representación gráfica, que posee una referencia catastral, por lo que sería factible para la identificación de las fincas. 

No obstante, desde al ámbito registral se estimó que resultaría innecesario dado lo insatisfactorio del resultado que se daría, partiendo de que estamos hablando de la gestión de un recinto -no de una mera representación gráfica-, que requiere un aplicativo que disponga de todos los elementos relativos al inmueble, que sería el que gestionaría bien esta cuestión.

Oposición a la inmatriculación

Es posible la oposición, que dará al traste con el Expediente, pero se recalcó que no es una suerte de derecho de veto, la oposición no es arbitraria, sino que...: 

  • Debe expresar la causa por la que un interesado se opone a que continúe la tramitación del Expediente, por ejemplo puede decir que se opone “porque ya está inmatriculada la finca a que se refiere este Expediente”. 
  • El interesado debe aportar las pruebas en que se funde su oposición, pues incidirán en el posterior procedimiento declarativo ante los tribunales de justicia.

Algún interviniente planteó el caso de que se supiera de antemano la existencia de algún interesado que se iba a oponer, por lo que quizá lo mejor en tal caso era acudir directamente a juicio declarativo; ante ello se puso de manifiesto que podría hacerse, pues la nueva regulación -que en principio desjudicializa estos procedimientos- no lo impide; de hecho, el artículo 204 LH admite que puede obtenerse la inmatriculación a través de sentencia que expresamente la ordene; pero es un procedimiento -se apuntó por algún asistente- más complejo, por cuanto hay que recordar que el precepto se remite al procedimiento del artículo 203, debiendo demandarse a todos los que según dicho artículo deben intervenir en el expediente y observarse también todas las garantías que éste previene.

Otras cuestiones relacionadas con el Expediente de Dominio del 203 LH

Otro rasgo del Expediente de Dominio que se ha puesto de manifiesto por los asistentes es el hecho de que el artículo 203 LH se refiere a dos actas:

  • Primera. Recopila:
    • La documentación aportada por el promotor para iniciar el Expediente.
    • Diligencias practicadas por el Notario para tramitar el Expediente: 
      • Remisión de la copia al Registrador.
      • Certificación expedida por éste.
      • Comunicación registral de la extensión -en su caso- de la anotación.
      • Notificaciones realizadas.
      • Publicación de edictos en BOE y tablón del Ayuntamiento y...
      • En su caso, formulación de alegaciones.
  • Segunda. La levanta el Notario accediendo a la pretensión del solicitante y en ella se recogen las incidencias del expediente y los documentos aportados; en este punto algunos intervinientes opinaron que no sería necesario incorporar otra vez los documentos, siendo suficiente hacer en la segunda acta una referencia al acta inicial, o testimoniar en la segunda los documentos unidos de la primera; en todo caso, desde el ámbito registral se puso de relieve que es clave que en esta segunda acta se exprese como mínimo la causa de la adquisición.

Respecto a su naturaleza, algún asistente afirmó que esta segunda acta no se refiere a otra cosa que a declarar cumplidos los requisitos que exige el artículo 203 de cara a obtener la inmatriculación de la finca, y no es de notoriedad; ello plantea el tema de qué es lo que se inscribe, ¿el título de adquisición o el contenido del título, es decir, el derecho? Aquí se concluyó que lo que accede al Registro es el derecho, pero como lo hace a través del título, debe cuidarse que sea lo más completo posible; luego el título debe contener todos los elementos necesarios para la descripción de la finca  y si no los tiene deberá rectificarse.

También se puso sobre el tapete la posible validez de un título no escrito, como un contrato verbal, para iniciar el expediente; pero la conclusión fue negativa: el título que sirve para iniciar el Expediente de Dominio debe ser escrito.

  • También se analizó la cuestión de la posibilidad real de prioridad entre las cargas, señalando algún asistente que iba a ser muy difícil en este procedimiento; igual de difícil es que llegue una relación de gravámenes para solicitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, haciéndose una anotación preventiva y siendo los tribunales los que decidan sobre este asunto; se ha pretendido por el legislador -se dijo- que este Expediente del 203 LH sirva para todo. 
  • Por último, se comentaron las actuaciones posteriores, incluida la de la regla séptima, relativas a la publicación por el Registrador de edicto en el BOE, para notificar a todos los interesados y personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el Expediente, y su constancia al margen de la inscripción de dominio de la finca inmatriculada, poniéndose de relieve una vez más que este Expediente permite gozar de la fe pública sin los límites del artículo 207 LH, no considerándose titular registral protegido por el artículo 34 LH al inmatriculante pero sí a su adquirente.

Respecto al tema de la georreferenciación, se abordó someramente respecto a las obras nuevas y las modificaciones de entidades hipotecarias, en particular la segregación:

  • En cuanto a la obra nueva, hubo posiciones divergentes entre los asistentes, al entender unos que había que aportar la georreferenciación de la porción de terreno en que se encuentra realizada la edificación, mientras que otros estimaban que también habría que georreferenciar el mismo edificio.
  • En cuanto a las segregaciones se planteó la misma cuestión: ¿se georreferencia la porción que se segrega o toda la finca? Se apuntó que habría de aplicarse el artículo 9 b) LH, por lo que habrían de ser georreferenciadas tanto la porción que se segrega como la finca completa.
  • Respecto a las obras antiguas, se vino a destacar que, aunque se admita la declaración sin licencia, deberán cumplirse los demás requisitos legales, por lo que hay que georreferenciar también.

En cuanto a los procedimientos de rectificación de la descripción de las fincas, se expresó la necesidad de un enfoque conjunto de los cuatro primeros apartados del artículo 198 LH, pero centrándose a continuación el debate en cuanto al modo de realizarse los cambios descriptivos.

De esta forma, se expusieron dos casos:

--> Artículo 201.2 LH: se refiere a la rectificación de las descripciones sin necesidad de expediente: el nombre, el destino, la calificación, el nombre o número de la calle, características físicas... pero nunca superficie o linderos. Solo se requiere que la modificación se acredite “de modo suficiente”. El artículo 70 del Reglamento Hipotecario permite al Notario apreciar la notoriedad de los cambios, por lo que no será necesario acudir a los medios de prueba como certificaciones municipales, etc...; el cambio de nombre de un colindante puede hacerse por medio de certificación catastral.

Algún asistente apuntó que podemos cambiar cualquier cosa que esté en el interior del recinto perimetral sin encubrir agregaciones, segregaciones... hay que tener en cuenta la delimitación de la matriz que consta en la cartografía catastral según el artículo 9 LH.  

Asimismo debemos diferenciar -afirmó- que el artículo 201 LH viene a establecer un procedimiento notarial que contrasta con el procedimiento registral que ofrece el artículo 199 LH que, no obstante, no omite el documento público; el 199 habla de “completar la descripción literaria” y permite rectificar en el registro los cambios de linderos fijos con ayuda de la certificación catastral descriptiva y gráfica (ubicación y delimitación gráfica, linderos y superficie) y, en su caso (cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca), de una representación gráfica georreferenciada alternativa. El Registrador hará constar expresamente -cuando efectivamente así sea, pues es lo que persigue este procedimiento-, que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

--> Respecto a la cuantía de la superficie, siguiendo al art. 201.3 LH se distinguieron tres casos, resaltando la ventaja de que tampoco requieren la tramitación de expediente:

  • Cuando no exceda del 5% de la cabida, basta una manifestación para la rectificación de la superficie siempre y cuando el Registrador no albergue dudas ni exista encubrimiento de negocio traslativo o de operaciones de modificación de entidad hipotecaria. A posteriori el Registro de la Propiedad notificará a los titulares registrales y publicará por el sistema de alertas.
  • Si no excede del 10% hay que acreditar con certificación catastral descriptiva y gráfica la diferencia de cabida. El precepto habla de plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita. Se precisó que en estos casos no se inscribirá la base gráfica catastral o representaciones gráficas, solo se inscribirá la superficie; para inscribir la base gráfica se requiere un procedimiento específico con notificaciones anteriores, pues esta inscripción -se indicó una vez más- tiene unos efectos específicos dado que serán ya pronunciamientos registrales los que hablen de cual es la ubicación y linderos exactos.
  • Si excede del 10% se aplicará el procedimiento del artículo 199 LH, con las mencionadas notificaciones anteriores a los titulares (registrales) de la finca y colindantes: notificaciones personales,  en su caso edictos del BOE y, en todo caso, el sistema de alertas de la regla séptima del 203 LH. 

Para terminar la sesión se abordó el tema de la reforma del Catastro. El procedimiento de alteraciones catastrales del artículo 18.2 de la Ley del Catastro obliga al Notario a establecer en la escritura pública la descripción catastral siempre y cuando el notario entienda suficientemente acreditada la discrepancia por cualquier medio admitido en derecho aportado por los otorgantes. Este procedimiento de alteración catastral, en la práctica, se va a referir a bienes catastrados en que la diferencia de cabida exceda del 10%. Se puede optar directamente por este procedimiento, pero la práctica puede desaconsejarlo al no conseguirse la coordinación gráfica con el Registro, ya que:

  • El Notario puede considerar no acreditada “suficientemente” la diferencia de cabida, a pesar de los medios de prueba aportados por el otorgante, por cuestiones de seguridad jurídica y, en todo caso, requiere la no oposición de ningún colindante.
  • El Registrador no va a inscribir bases gráficas si no se cumplen los requisitos legales para producir la alteración registral ex art. 199 LH: en especial, la notificación a los colindantes registrales con carácter previo.

También se comentó por un asistente el apartado 2 del artículo 18 de la Ley del Catastro, con la siguiente aportación:

  • En la redacción anterior, el 18.2 reflejaba un procedimiento que se calificó de “tributario”, en donde el Notario podía notificar a Catastro para adecuarlo a la realidad física con el consentimiento expreso de todos los interesados...
  • Tras su reforma, la redacción del artículo 18.2 pretende lograr su coordinación con el artículo 199 LH, de modo que siempre va a requerir la base gráfica pues se convierte ahora en un procedimiento “registral”.

A modo de resumen, un interviniente concluyó que:

  • Para cambiar algún elemento de la descripción que no sea la superficie, el procedimiento adecuado es el del artículo 201.2 LH, por ejemplo la referencia catastral, el nombre, destino o calificación..., sin necesidad de tramitar expediente.
  • Para cambiar linderos y superficie, lo adecuado sería el procedimiento del art. 201.3 LH, dentro de los límites del 10%, sin necesidad de tramitar expediente.
  • Para la coordinación entre un título ya coincidente con el catastro, pero todavía divergente con el Registro de la Propiedad, se aconseja seguir el procedimiento registral del artículo 199.1 LH. Si el titular manifiesta expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, el procedimiento es el mismo del artículo 199.1 LH, pero aportando representación gráfica georreferenciada alternativa, y siguiéndose un procedimiento posterior -en caso de calificación registral positiva- para lograr que el Catastro realice la alteración -y así conseguir la coordinación con el Catastro- y hacer constar expresamente que la finca se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro. 

 

Hasta aquí el post, el cuál espero que resulte de utilidad.

¡Enhorabuena a todos los asistentes a las jornadas de estudio y mi agradecimiento por todas las aportaciones!